Eigen woning 2021

Starters op de woningmarkt

Tien maanden geleden begon de voorbereiding van de bouw van het project Nieuwe Dorp achter ons kantoorgebouw. Wij hebben de voortgang nauwlettend in de gaten kunnen houden. Indrukwekkend om de bouw van zo dichtbij mee te maken.

De aankoop van een nieuwbouwwoning is een bijzonder moment. Als de woning eenmaal is afgebouwd dan kunnen de bewoners eindelijk beginnen met het inrichten van de woning. Een leuk vooruitzicht. Hieraan voorafgaand moeten zij ook veelal minder leuke financiële zaken regelen. Zo hebben de toekomstige bewoners te maken met de financiering van de aangekochte woning en de eigendomsoverdracht. Ook op fiscaal gebied zijn er de nodige punten van aandacht waar de toekomstige bewoners mee te maken krijgen zeker als starter op de woningmarkt. De bouw geeft ons een mooie gelegenheid om enkele fiscale aspecten te benoemen waar starters zoal mee te maken hebben.

Hypothecaire lening

Voor de renteaftrek dient een nieuwe hypotheekschuld ten minste annuïtair in 30 jaar te worden afgelost. Deze aflossingsverplichting dient in een geldleningsovereenkomst te worden vastgelegd. Is bij een bank geleend, dan zal deze hiervoor zorg dragen. Wordt hier niet aan voldaan, dan bestaat de mogelijkheid dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is.

Het kan ook voorkomen dat de lening niet bij een bank is afgesloten maar bijvoorbeeld bij een familielid of de eigen B.V. In dat geval dient een geldleningsovereenkomst met aflossingsschema opgesteld te worden die aan de fiscale voorwaarden voldoet. Daarnaast moet de geldlening gemeld worden in de eerstvolgende aangifte inkomstenbelasting. Ook wijzigingen in de overeenkomst dienen te worden doorgegeven. Denk niet te licht over deze verplichting. Indien niet aan de voorwaarden wordt voldaan dan is aftrek van rente niet mogelijk.

Schenking

Voor de financiering van de eigen woning kan ook gebruik worden gemaakt van een schenking. Voor 2021 bedraagt het schenkingsvrije bedrag hiervoor € 105.302. Het is mogelijk om de schenking te spreiden over drie achtereenvolgende jaren. De ontvanger dient tussen de 18 en 40 jaar oud te zijn. Bij de formalisatie hiervan komen een aantal zaken kijken, zoals het opstellen van een overeenkomst van schenking en het doen van aangifte schenkbelasting om gebruik te maken van de vrijstelling.

Kostenaftrek

Kosten van een woning zijn in sommige gevallen aftrekbaar. De meest bekende aftrek is aftrek van de betaalde rente op de afgesloten hypothecaire lening en de betaalde erfpachtcanon(s). Deze kosten kunnen, afhankelijk van de hoogte van het inkomen, progressief worden afgetrokken tegen het nu geldende tarief van 43%. In het jaar van aankoop van een woning kunnen nog meer kosten worden afgetrokken. Soms wijst de notaris en/of hypotheekadviseur op de aftrekbaarheid van dergelijke kosten. Dit gebeurt lang niet altijd met als gevolg dat aftrek van die kosten wordt misgelopen.

Startersregeling overdrachtsbelasting

Vanaf 1 april 2021 ziet de geldt de volgende eenmalige vrijstelling voor overdrachtsbelasting. Voor woningkopers tussen de 18 en 35 jaar die de woning zelf gaan bewonen is er een vrijstelling voor woningen met een waarde van maximaal € 400.000. De vrijstelling geldt ook voor woningkopers die al een woning bezitten en voor hun 35ste een andere woning kopen. Indien geen gebruik kan worden gemaakt van de vrijstelling dan bedraagt de overdrachtsbelasting 2% bij aanschaf van een woning die als hoofdverblijf dient.